Immobilienentwicklung & Markanalysen:
Macht das Investieren in Immobilien in Österreich Sinn?
Im Unterschied zu Investitionen in den Kapitalmarkt bieten Immobilieninvestitionen Vor- und Nachteile.
Bei Veranlagungen in Finanzanlagen (Aktien & Anleihen etc.) ist zu beachten, dass die Einlagensicherung bei österreichischen Banken mit EUR 100.000,00 gedeckelt ist.
Bei Veranlagungen in Immobilieneigentum ist der Wert der Immobilie, sowie die Wertsteigerung der Immobilie nicht gedeckelt jedoch sind Risiken wie Krieg-, Naturgewalten (Hochwasser, Brand,
etc.) zu beachten.
Betongold ist nicht Betongold.
Immobilieninvestitionen sollten daher wohlüberlegt sein.
Im Wesentlichen lassen sich Investitionsimmobilien in verschiedene Klassen einteilen.
Für Immobilien- An- und Verkäufe sowie die Prüfung und Analyse von Immobilieninvestitionen stehen wir gerne zur Verfügung.
Renditeberechnungen sind grundsätzlich durch die jährlichen Mieteinnahmen und der allfälligen Indexierung der Mieteinnahmen (in Österreich in der Regel nach dem Verbraucherpreisindex der Statistik Austria einerseits und die Wertsteigerung der Immobilie andererseits relativ einfach zu berechnen.
Simplifizierte Rendite-Berechnung:
| Kaufpreis | € 500 000,00 |
| Wertsteigerung Immobilie pA | 1,50% |
| Eigenkapital: | 40% |
| Eigenkapital: | € 200 000,00 |
| Fremdkapital | € 300 000,00 |
| Kreditzinssatz | 3,75% |
| Mieteinnahme netto p.A. | € 24 000,00 |
| Indexierung | 2,90% |
| Mietrendite | 4,80% |
| Mietrendite inkl. Wertsteigerung Immobilie | 6,30% |
| Rendite auf Eigenkapital | 8,25% |
Bei Fragen bitte wenden Sie sich an die Geschäftsführung:
Dr. Georg Ganner unter 00436765343759 oder per Email an g@ganner.eu
Grund & Boden (Land)
Grund und Boden lässt sich in landwirtschaftliche Flächen, Wald, Äcker, Brachland, usw. sowie Bauland unterteilen. Allen gemein ist, dass die laufenden Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung je nach Widmung unterschiedlich sind.
Wohnimmobilie
Wohnimmobilien dienen der dauerhaften Vermietung oder dem Verkauf zu Wohnzwecken. Sie umfassen Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Einfamilienhäuser oder Wohnanlagen und stellen die am weitesten verbreitete Immobilienform für Privatinvestoren dar.
Typische Nutzer: Privatpersonen, Familien, Studenten, Senioren
Vorteile:
Hohe Nachfrage in Städten und Ballungszentren
Wertstabilität und geringe Volatilität
Geringes Leerstandsrisiko bei kleinen bis mittleren Wohneinheiten
Einfache Drittverwendung (Wohnnutzung universell nachgefragt)
Teilweise steuerliche Begünstigungen (z. B. AfA, Sanierungsförderungen)
Nachteile:
Regulierung durch Mietrechtsgesetz (MRG) kann Rendite begrenzen
Mieterhöhungen oft gesetzlich limitiert
Instandhaltungs- und Sanierungspflichten können kostenintensiv sein
Geringere Rendite als bei gewerblichen Immobilien
Höherer Verwaltungsaufwand bei vielen Kleinmietern
Diese Analyse umfasst Fachmarktzentren, Einkaufszentren, Gewerbeimmobilien, Hotelimmobilien und Wohnimmobilien im Hinblick auf Kaufpreis, Rendite, jährliche Wertsteigerung sowie Besonderheiten und Investitionsvorteile.
Gewerbeimmobilie
Gewerbeimmobilien sind für wirtschaftliche oder dienstleistungsbezogene Nutzung konzipiert. Dazu zählen insbesondere Bürogebäude, Dienstleistungszentren sowie Produktions- und Logistikimmobilien.
· Typische Nutzer: Unternehmen, Kanzleien, Dienstleister, Behörden, Start-ups
Vorteile:
· Flexible Nutzungsmöglichkeiten (Büro, Co-Working, etc.)
· Stabile Nachfrage in Top-Stadtlagen
· Wertentwicklung korreliert mit wirtschaftlicher Dynamik
· Moderne Ausstattung durch Digitalisierung möglich
Nachteile:
· Hoher Leerstand in weniger gefragten Lagen
· Häufigere Mieterwechsel als bei Wohnimmobilien
· Anpassungsbedarf bei ESG- und Digitalisierungsanforderungen
· Abhängig von Konjunktur- und Zinsentwicklung
Fachmarktzentrum (FMZ)
Ein Fachmarktzentrum ist ein Einzelhandelsstandort mit mehreren großflächigen Fachmärkten, die meist ebenerdig gebaut sind und über großzügige Parkflächen verfügen. Sie befinden sich häufig am Stadtrand oder in kleineren Städten.
· Typische Mieter: Lebensmittelmärkte, Bauhäuser, Möbel- und Elektronikhändler, Drogerien
Vorteile:
· Hohe Krisenresistenz durch Nahversorgungsfunktion
· Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern
· Geringe Fluktuation und stabile Einnahmen
· Nachverdichtung durch Aufstockung oft möglich
· Geringe Instandhaltungskosten durch einfache Bauweise
Nachteile:
· Abhängigkeit vom stationären Einzelhandel
· Begrenzte Drittverwendung bei Rückzug von Ankermietern
· Verkehrslage ist entscheidend (Autozugänglichkeit)
· Ertragssteigerung meist nur durch bauliche Maßnahmen
Einkaufszentrum (EKZ)
Ein Einkaufszentrum ist ein geschlossenes Gebäude mit einer Vielzahl an Verkaufsflächen unterschiedlicher Anbieter. Oft integriert sind Gastronomie, Freizeitangebote und zentrale Managementstrukturen. Meist in städtischen Lagen.
· Typische Mieter: Modeketten, Gastronomiebetriebe, Elektronikhändler, Dienstleister
Vorteile:
· Hohe Kundenfrequenz bei guter Lage
· Diversifizierte Mieterstruktur
· Zusatzumsätze durch Freizeit- und Gastronomieangebote
· Professionelles Centermanagement
Nachteile:
· Hoher Management- und Instandhaltungsaufwand
· Anfällig bei wirtschaftlicher Schwäche oder Online-Wettbewerb
· Leerstandsrisiko in schwachen Regionen
· Hohe Renovierungskosten bei Modernisierung
Spezialimmobilien
Unter Spezialimmobilien werden Immobilien verstanden, die für einzelne Nutzer individuell maßgeschneidert sind.
Darunter fallen Gebäude für Kinos, Konzerthäuser, Skilifte aber mitunter auch Hotels.
Ranking der Immobilienarten in Österreich nach Vorteilhaftigkeit
Stand Mai 2025:
Das folgende Ranking bewertet vier Immobilienarten anhand der drei wichtigsten Kriterien für Investoren: durchschnittliche Rendite, laufende Verwaltungs- und Betriebskosten sowie künftiger Bedarf (2025–2045).
Bewertungskriterien & Punktesystem
|
Immobilienart |
Ø Rendite (%) |
Kosten (€/m²/Jahr) |
Bedarf (1–5) |
Score |
|
Fachmarktzentrum |
5.75 |
19 € |
4 |
10.00 |
|
Wohnimmobilie |
4.75 |
28 € |
5 |
5.50 |
|
Gewerbeimmobilie |
5.25 |
26 € |
3 |
3.50 |
|
Einkaufszentrum |
7.20 |
44 € |
2 |
-3.60 |
Interpretation
- Fachmarktzentren bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen guter Rendite, niedrigem Kostenprofil und wachsendem Bedarf – sie erreichen somit den höchsten Score.
- Wohnimmobilien haben den höchsten Bedarf, aber niedrigere Renditen und relativ hohe Verwaltungskosten.
- Einkaufszentren erzielen die höchste Rendite, sind jedoch kostenintensiv und unterliegen strukturellem Wandel.
- Gewerbeimmobilien liegen in allen Kategorien im Mittelfeld und bieten ausgewogene Chancen bei moderatem Risiko.
Diese Analyse umfasst Fachmarktzentren, Einkaufszentren, Gewerbeimmobilien, Hotelimmobilien und Wohnimmobilien im Hinblick auf Kaufpreis, Rendite, jährliche Wertsteigerung sowie Besonderheiten und Investitionsvorteile.
Fachmarktzentren
Spitzenrendite: 5,50–6,00 %
Wertsteigerung pro Jahr: 1,8 %
Besondere Merkmale: Stabile Nachfrage, zentrale Rolle in der Nahversorgung.
Einkaufszentren
Spitzenrendite: 6,10–8,25 %
Wertsteigerung pro Jahr: −0,5 %
Besondere Merkmale: Stark abhängig von Konsumverhalten und Frequenzentwicklung.
Gewerbeimmobilien
Spitzenrendite: 5,00–5,50 %
Wertsteigerung pro Jahr: 1,2 %
Besondere Merkmale: Standortabhängig, relativ konjunkturanfällig.
Hotelimmobilien
Spitzenrendite: 5,40 %
Wertsteigerung pro Jahr: 0,8 %
Besondere Merkmale: Volatilität durch Tourismus und saisonale Auslastung.
Wohnimmobilien
Spitzenrendite: 4,25–5,25 %
Wertsteigerung pro Jahr: 2,0 %
Besondere Merkmale: Stabilität durch Wohnraumbedarf, besonders in Städten.
Vergleichstabelle
Fachmarktzentren: Rendite: 5,50–6,00 %, Wertsteigerung pro Jahr: 1,8 %
Einkaufszentren: Rendite: 6,10–8,25 %, Wertsteigerung pro Jahr: −0,5 %
Gewerbeimmobilien: Rendite: 5,00–5,50 %, Wertsteigerung pro Jahr: 1,2 %
Hotelimmobilien: Rendite: 5,40 %, Wertsteigerung pro Jahr: 0,8 %
Wohnimmobilien: Rendite: 4,25–5,25 %, Wertsteigerung pro Jahr: 2,0 %
Vergleich der Betriebs- und Verwaltungskosten nach Immobilienart
Die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten stellen einen bedeutenden Faktor für die Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen dar. Dieser Vergleich zeigt typische Kostenstrukturen der Immobilienarten Fachmarktzentrum, Einkaufszentrum, Gewerbeimmobilie und Wohnimmobilie in Österreich.
Kostenvergleich (geschätzte Durchschnittswerte, EUR/m²/Jahr)
|
Immobilienart |
Betriebskosten |
Verwaltungskosten |
Technische Betreuung |
Gesamtkosten |
|
Fachmarktzentrum |
12 € |
4 € |
3 € |
19 € |
|
Einkaufszentrum |
28 € |
10 € |
6 € |
44 € |
|
Gewerbeimmobilie |
16 € |
6 € |
4 € |
26 € |
|
Wohnimmobilie |
18 € |
8 € |
2 € |
28 € |
Interpretation
- Einkaufszentren weisen die höchsten Betriebs- und Verwaltungskosten auf, insbesondere aufgrund des hohen Personal- und Technikbedarfs im Centermanagement.
- Fachmarktzentren sind vergleichsweise kosteneffizient durch einfache Bauweise und geringe Gemeinschaftsflächen.
- Gewerbeimmobilien liegen im mittleren Bereich, während Wohnimmobilien in der Verwaltung aufwendiger sind, jedoch technisch weniger betreuungsintensiv.
Wertentwicklung Fachmarktzentrum (2025–2035)
Diese beispielhafte Analyse zeigt die erwartete Wertentwicklung von Fachmarktzentren mit einer Grundstücksfläche von 102.000 m², einer Nutzfläche von 39.000 m² und einem Ankaufspreis von EUR 118 Mio. Die Wertsteigerung basiert auf einer durchschnittlichen jährlichen Erhöhung von 1,8 %.
Prognosewerte
|
Jahr |
Wert je m² |
Gesamtwert |
|
2025 |
3,080.10 € |
120,123,900 € |
|
2026 |
3,135.54 € |
122,286,060 € |
|
2027 |
3,191.98 € |
124,487,220 € |
|
2028 |
3,249.44 € |
126,728,160 € |
|
2029 |
3,307.93 € |
129,009,270 € |
|
2030 |
3,367.47 € |
131,331,330 € |
|
2031 |
3,428.09 € |
133,695,510 € |
|
2032 |
3,489.79 € |
136,101,810 € |
|
2033 |
3,552.61 € |
138,551,790 € |
|
2034 |
3,616.56 € |
141,045,840 € |
Fazit
Ausgehend von einem Ankaufspreis von EUR 118 Mio. ergibt sich bis 2035 eine prognostizierte Wertsteigerung auf rund EUR 143,584,350, was einer absoluten Steigerung von über 25,584,350 EUR entspricht.
Bedarfsanalyse für Immobilienarten in Österreich (2025–2045)
Diese Analyse gibt einen Überblick über den erwarteten Bedarf und die Entwicklungspotenziale von Fachmarktzentren, Einkaufszentren, Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien in Österreich in den nächsten 20 Jahren. Ein besonderer Fokus liegt auf der Mischnutzung und Nachverdichtung durch bauliche Erweiterungen.
1. Fachmarktzentren
Fachmarktzentren nehmen eine zentrale Rolle in der Nahversorgung ein, insbesondere in peripheren Lagen und mittelgroßen Städten. Durch die alternde Bevölkerung und die Nachfrage nach lebensnaher Infrastruktur wird die Relevanz dieser Immobilienform weiter steigen.
· - Zunahme der Nachfrage in Randlagen und wachstumsstarken Mittelstädten
· - Fokus auf Lebensmitteleinzelhandel, Gesundheit, Drogerie, Baumärkte
· - Stabile Auslastung durch bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Verträgen
Potenziale zur Erweiterung:
· - Nachverdichtung durch Überbauung um 2–3 Etagen
· - Integration von Büroflächen und Wohneinheiten (z. B. Seniorenwohnen)
· - Mischnutzung steigert Grundstückseffizienz und Wertschöpfung
· - Nachhaltige Entwicklung durch Kombination von Nahversorgung und Wohnen
2. Einkaufszentren
Einkaufszentren stehen unter Anpassungsdruck durch den Onlinehandel. Der künftige Bedarf wird stark von der Multifunktionalität und Aufenthaltsqualität abhängen.
Bedarfsentwicklung (2025–2045):
· - Rückläufige Entwicklung bei klassischen Konsumzentren
· - Bedarf an Freizeit-, Gastronomie- und Erlebnisangeboten steigt
· - Stärkere Integration in urbane Entwicklungsprojekte
Potenziale zur Erweiterung:
· - Nachverdichtung durch Aufstockung (z. B. Büros, Gesundheitseinrichtungen)
· - Umnutzung leerstehender Verkaufsflächen zu Wohneinheiten oder Dienstleistungsflächen
· - Stärkung durch hybride Konzepte wie Retail + Büro + Freizeit
3. Gewerbeimmobilien
Der Bedarf an Büro- und Gewerbeflächen ist stark lageabhängig und wird zunehmend durch hybride Arbeitsformen beeinflusst. Nachhaltigkeit und Flexibilität werden Schlüsselthemen der nächsten Jahrzehnte sein.
Bedarfsentwicklung (2025–2045):
· - Rückgang des Flächenbedarfs in B- und C-Lagen
· - Zunehmender Bedarf an ESG-konformen, flexiblen Büroflächen in Städten
· - Nachfrage nach Logistikflächen durch E-Commerce bleibt hoch
4. Wohnimmobilien
Wohnen bleibt der wichtigste Immobilienbedarfsträger. Urbanisierung, demografischer Wandel und Migration sind Treiber für Nachfrage, insbesondere in Städten.
Bedarfsentwicklung (2025–2045):
· - Starke Nachfrage in Wien, Graz, Linz, Innsbruck, Salzburg
· - Zunahme von Einpersonenhaushalten erhöht Wohnflächenbedarf
· - Potenzial für leistbares Wohnen und betreubares Wohnen (Senioren)
Zusammenfassung:
Die nächsten 20 Jahre werden durch eine stärkere Integration verschiedener Nutzungen innerhalb von Immobilien geprägt sein. Fachmarktzentren und Einkaufszentren bieten erhebliches Potenzial zur Nachverdichtung durch Aufstockung und Mischnutzung. Wachsender Wohnraumbedarf und nachhaltige Standortentwicklung machen solche Kombinationen besonders zukunftsfähig.
Hier ist ein geeignetes Quellenverzeichnis für die Bedarfsanalyse zu Immobilienarten in Österreich.
Literatur / Quellen:
-
Statistik Austria
Demografische Entwicklung, Haushaltsgrößen und Bevölkerungsvorausrechnungen bis 2040
https://www.statistik.at -
Wirtschaftskammer Österreich (WKO)
Branchenanalysen zu Einzelhandel, Bauwirtschaft und Immobilienwirtschaft
https://www.wko.at -
EY Real Estate Marktstudie Österreich 2024
Entwicklungstrends im Immobilieninvestmentmarkt
https://www.eylaw.at -
ImmoFokus (Fachzeitschrift)
Artikel zu Stadtentwicklung, Nachverdichtung und Mischnutzung von Immobilien
https://www.immofokus.at -
Trend.at / Immobilienmarktberichte
Berichte über Preisentwicklungen, Nachfrage und Miettrends in Österreich
https://www.trend.at -
Baukosteninformationszentrum der Kammer der Ziviltechniker:innen (BKI)
Richtwerte für Baukosten in Österreich nach Nutzungskategorie, 2024
https://www.bki.at -
EHL Immobilien GmbH
Marktberichte zu Einzelhandel, Büro und Wohnen in Österreich 2023–2025
https://www.ehl.at -
Arnold Investments
Investment Reports zu Gewerbe- und Fachmarktimmobilien in Österreich
https://www.arnold.investments - ICSC – International Council of Shopping Centers Europäische Vergleichsdaten für Einkaufszentren und Fachmärkte https://www.icsc.com
- Dr. Ganner lawfirm Rechtsanwalts GmbH https://www.raganner.at 0043512583820 ganner@ra-ganner.at
- Reporting & Zusammenfassungen unter Zuhilfenahme von ChatGPT verfasst. Stand Mai 2025